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北部县区房地产速度持续放缓、销售持续低速 ———榆林市横山区与神木市房地产运行情况
发布时间:2017-09-06 09:49:29作者:王艳

    

榆林市横山区与神木市分别与2016年11月和2017年7月完成撤县设区撤县设市的揭牌仪式。这对于榆林,对于陕西都是具有十分重要的战略意义。横山和神木能有这样的大动作,足以说明经济与政治地位的重要性。除了资源禀赋,二者在房地产方面,又有哪些相似之处呢?

    一、房地产完成情况

截止2017年7月,横山区在库房地产企业4家,10个项目,仅仅1个项目有投资额,一个项目有销售情况,其余项目主要两种情况,一是项目已基本竣工,处于待验收,房屋已转待售面积;另一种情况是项目由于资金等原因处于停滞状态神木市在库房地产企业6家,3个项目,无销售,投资略高于横山区。

主要指标完成情况如下表:

两地存在的共性问题主要有以下几点:

1、房屋销售乏力,待售面积过多。

今年以来,两地均呈现出商品房销售惨淡,待售面积没有减少,与去年同期相比呈负增长趋势的局面。统计制度中的“商品房待售面积”是指已竣工、未售出的房屋建筑面积,现房库存。广义的商品房库存中,除现房库存外,还包括在建、未售出的房屋建筑面积,即期房库存横山与神木两地的商品房广义库存量依然很大,依目前的销售速度,很难在短期内消化完现有库存。

2、房屋开发投资急剧下降,土地闲置现象严重。

横山和神木两地,在房地产投资旺季时间内投资额急剧下降,一方面体现出房地产企业对房地产市场预期持不景气态度,另一方面也存在统计制度方面的局限性。目前统计制度中房地产实现法人注册地原则,本地注册的房地产企业开发的项目有限,而两地存在许多房地产开发项目的房地产开发企业注册地不在本地,无法入统。

现有存量开发外,房地产企业拿地热情不高近两年来土地市场需求下滑,土地流拍、批而未用、土地闲置等现象时有发生。

3、非住宅商品房库存压力

商品房用途来看,非住宅类商品房库存压力大。受实体经济不景气以及电商冲击等因素影响,非住宅类商品房待售面积持续增加。此外房地产企业对其销售前景持消极态度,特别是商铺、车位等不动产附加值较高,销售持续下降已成为导致企业资金紧张、经营生存困难的重要因素。非住宅类商品房的消化速度相比住宅类商品房消化速度更低,近两年来非住宅楼商品房几乎零销售。    

二、房地产市场面临的主要问题

  横山区与神木市房地产市场面临的主要问题也类同,主要有以下几点:

  1、房屋开发结构不尽合理

  从当前市场供应来看,商品房开发结构不尽合理,难以满足当前需求。

  一是基础设施及公共服务配套不完善。近年来两地加大城市区、产业园区建设力度,但大多都在偏远的不成熟地段,受城市规划、财力投入不足等影响,城市道路、地下管等基础设施建设不到位,公共交通、教育、医疗、商业等公共服务配套不全,导致购房者积极性不高。

  二是企业实力不强,开发配套能力较弱。横山与神木房地产开发企业为本土中小企业,规模小、资质低,资金实力不强、经营理念落后,特别是部分项目在前些年市场形势较好时匆忙介入,随后出现楼盘设计规划不合理、小区内部服务配套设施不全、楼盘品质低下等问题,导致市场竞争力不足,滞销严重。

2、人口需求减少影响房地产去库存速度

  横山与神木作为三四线城市,人才吸引不足是当前去库存面临的主要问题之一 从人口数量看,净流出人口增加趋势明显两地户籍人口均大于常住人口,表明人口流出现象,城市吸引力不足。劳动力人口的持续下降必然会进一步影响房地产市场的未来需求。

  3、政策执行环节存在问题较多

  政策是影响房地产市场供求变化的重要因素。一是行政审批手续繁琐申请公积金贷款和办理不动产统一登记制度方面,仍存在手续资料繁琐、审批时间过长等问题。二是政策性文件落地难,例如棚户区改造等利于消化商品房库存的政策性文件,很难迅速实施。

   三、建议对策

  1、措化解商品房库存

  从商品住宅来看,一是加快对开发区、新区市政基础设施配套和学校、医院等公共服务项目的规划和建设。二是满足住房多样化需求,鼓励房地产企业升级产品品质,结合人口结构变化调整住宅市场户型结构。

从非住宅类商品房来看,一是引导企业合理调整户型结构、改变房屋用途,例如将符合条件的商品房改造为商用公寓型住房等鼓励有实力的企业对现有库存进行收储和整合改出售为出租。二是引导企业合理调整土地用途,鼓励其转向教育地产新兴业态。

2、加快引领人口聚集

  三四线城市房地产市场发展的最终动力来源于人口集聚。一是应鼓励资金、技术、人才流入,加快形成高端、优质、特色的区域优势产业,创造和提升就业岗位。二是应将房地产市场供应与人口变动特征综合考虑,根据人口周期波动、结构变化以及二胎政策等因素,分阶段控制和调整房地产市场新增规模。

  3、出台政策配套细则

一是开拓创业就业机会。努力营造有利于创业就业创收的政策环境、市场环境和社会舆论环境,提高居民收入水平,建立稳定的住房需求。二是建立商品房库存信息池,对信息完全的商品房在行政审批等手续方面开通特定渠道。三是棚户区改造政策落地前期市场调研细化,探究不同的补助方式激活商品房市场。


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